MIPIM 2019

Existe- t-il une recette miracle pour être certain qu'un projet urbain fera le bonheur de ses usagers ? Pas sûr, mais la méthode mise en place par Espaces Ferroviaires dans la capitale semble déjà offrir de sérieuses garanties. À Cannes, l'aménageur et développeur urbain revenait ainsi sur la métamorphose de quinze hectares parisiens enclavés. Quinze hectares et trois projets majeurs : Gare de Lyon-Daumesnil dans le 12ème arrondissement, Hébert et Ordener-Poissonniers, dans le 18ème arrondissement. « Nous disposons d’une grande matière première précise en ouverture Benoit Quignon, Directeur Général de SNCF Immobilier, Président d'Espaces Ferroviaires et d'ICF Habitat. Derrière ce terme, j’évoque les bâtiments qui n'ont plus forcément vocation à rester des éléments destinés au ferroviaire, mais qui pourraient être transformés. Près de 25% de nos 8,5 millions de mètres carrés sont sous utilisés, voire vacants. »

Pour réussir cette 'transition de territoire', Espaces Ferroviaires opère au travers d'un écosystème collaboratif et responsable qui l'amène à dialoguer – pour chaque projet – avec les collectivités, les usagers et les partenaires privés. « Un aménageur responsable doit rassembler les futurs riverains autour d'un projet sur-mesure et qui correspond parfaitement à leurs attentes » rappelle Fadia Karam, Directrice Générale d'Espaces Ferroviaires et Directrice du Développement de SNCF Immobilier. Cette concertation apparaît d’autant plus cruciale pour des sites qui n'étaient initialement pas des 'lieux de vie' - car à usage industriel ou professionnel – mais qui sont désormais destinés à faire partie intégrante de quartiers. « Il faut donner sens à l'innovation. C’est à dire qu’il faut donner de l'âme à un site. Le fait que les futurs usagers participent, soient associés à la conception est un gage de réussite » estime Fadia Karam.

Au début du projet, il convient également de bien gérer la période d’abandon progressif d’un site avant la naissance d'un nouveau quartier. Pour réussi ce défi, Espace Ferroviaires déploie ainsi systématiquement des opérations d'urbanisme transitoire en amont de ses projets. A l'image du lieu de vie Ground Control, dans le 12ème arrondissement. « Plutôt que de verrouiller nos bâtiments fonciers, nous avons décidé de libérer des sites afin de les rendre appropriables facilement » insiste Benoit Quignon. « Nous avons rencontré des acteurs associatifs et des entreprises pour redonner vie à ces sites. » Et ça marche ! Dans le 12ème, en attendant les premiers coups de pelle, Ground Control propose un lieu d'expérimentation et de découverte réunissant à la fois des événements culturels et des activités conviviales (restauration, atelier...). Déjà près de 500 000 visiteurs depuis 2016.

Concernant la conception elle-même des futurs quartiers, cette conférence cannoise était également l'occasion de rappeler l'approche évolutive initiée par Espaces Ferroviaires à Paris. Autrement dit, il ne s'agit plus seulement de faire naître de nouveaux quartiers adaptés lors de leur livraison, mais aussi d'anticiper les usages de demain. Un changement d'état d'esprit que résume bien Pierre-Marie Auffret, Architecte et urbaniste pour l’Agence Claire Schorter qui a travaillé sur le projet d'Hébert. « La problématique qui se pose, c’est l'élasticité, la réversibilité des usages. Quid de la demande des usages et de la ville dans 10 ou 25 ans ? Les besoins changent. C’est à dire qu’il faut envisager, au moment de leur conception, que des bâtiments tertiaires deviendront peut-être des logements demain et que les surfaces soient durablement transformables ». En pratique, parler de réversibilité ou d'élasticité implique par exemple de réfléchir sur la largeur du bâtiment ou sa hauteur sous-plafond, qui n'est pas dans le standard du bureau classique, ni dans le standard du logement classique. En jouant parfois avec une réglementation contraignante !

Réduire l’empreinte environnementale de ses activités est la raison d’être du groupe SNCF. La responsabilité d’Espaces Ferroviaires est donc de construire des villes plus durables, plus économes en ressources. L'approche bas-carbone est l’ultime condition indispensable d'un quartier innovant. Ce thème a également été abordé lors de cette conférence cannoise. Ingénieur de référence dans la conception et l'ingénierie environnementale, Franck Boutté est ainsi revenu sur la façon dont il a abordé le projet Gare de Lyon-Daumesnil. « En bordure ferroviaire, nous sommes sur un territoire sur lequel il peut y avoir une concentration de nuisance importante. A la fois sonore et en terme de qualité de l'air. Mais prenons le problème en changeant de prisme : on peut le considérer comme un morceau de territoire dans la ville dense. On peut ainsi passer du faisceau de contrainte à celui du potentiel : vue, lumière, ensoleillement. Comment utiliser et rentabiliser ce foncier et en même temps faire en sorte que cette densité soit acceptable ? » En plus d'économiser les ressources lors de la conception des bâtiments, Franck Boutté a donc proposé de libérer également des espaces pour le futur quartier. « À Paris, en gros, on compte 5 m² d’Espaces verts par habitant. Aujourd’hui, le vide c'est ce qui permet d'accueillir le vivant, et pas seulement le végétal. » Transformer le foncier ferroviaire en quartiers « vivants » et bas carbone, voilà qui résume finalement bien l'approche d'Espaces Ferroviaires pour ses projets urbains. Peut-être pas une recette miracle, mais, à coup sûr, une formule gagnante.