Aménageur urbain et promoteur du groupe SNCF
ESPACES FERROVIAIRES RETIENT BOUYGUES IMMOBILIER COMME LAURÉAT PARTENAIRE POUR LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER DE LA PHASE 1 DE L’ÎLOT RAYNAL-SERNAM À TOULOUSE
16.03.23
Raynal-Sernam : de nouveaux programmes à l'image métropolitaine
L’îlot Raynal-Sernam, développé par Espaces Ferroviaires en partenariat avec Europolia, SPL de Toulouse Métropole, s’étend sur un terrain de 2,8 hectares au sein de l’opération de renouvellement urbain Grand Matabiau quais d’Oc.
Situé le long du faisceau ferré au nord-ouest de la Gare Matabiau, le projet représente une programmation globale de 63 900 m² SDP mixte à usage tertiaire, de logements, commerces et services, ainsi qu’un jardin privé de 3 000 m² ouvert au public.
Le projet se développe en 3 phases. La 1ère phase du programme, objet de la consultation, consiste en la réalisation d’un programme de 37 000 m² SDP dont :
- 29 000 m² SDP d’espaces innovants tertiaires, de formation, et de services
- 8 000 m² SDP de logements (40% de logements sociaux, 40% de logements libres, 20% de logements en accession à prix maîtrisés/locatif libre)
- Des rez-de-chaussée actifs et animés, prévoyant des commerces et des services de proximité innovants.
Des ambitions collectives et partenariales
Situé au cœur de la ville, Grand Matabiau quais d’Oc est l’un des pôles économiques majeurs de Toulouse Métropole. A terme, le quartier doit accueillir un Campus du numérique, de l’intelligence artificielle et de la cybersécurité sur un total de 50 000 m². Le projet urbain est aussi une opportunité de répondre aux enjeux sociétaux et environnementaux, en proposant aux habitants et usagers de bénéficier d’un meilleur cadre de vie,
L’îlot Raynal-Sernam est aligné avec les ambitions globales de Grand Matabiau quais d’Oc. La programmation de la phase 1 préfigure un nouveau secteur urbain, mixte et vivant par ses activités et usages, innovant en termes d’offres de services, intégrant une première brique de programme en lien avec le Campus du numérique et répondant aux enjeux de la transition écologique.
Le cahier des charges mentionnait les attentes poussées d’Espaces Ferroviaires et d’Europolia en matière d’exigences urbaines et environnementales : mixité des usages, qualité de l’interface des socles avec l’espace public, mobilités douces, nature en ville…
Les opérateurs devaient proposer des solutions innovantes en matière d’économie circulaire, de réduction d’impact des émissions de gaz à effet de serre, d’énergies renouvelables, de modes constructifs et de mobilité, ou encore favorisant une biodiversité positive. Les projets devaient viser une conception frugale, circulaire et bas carbone, en atteignant a minima le seuil 2025 de la RE2020, et apporter des réponses concrètes pour atteindre les hauts niveaux des labels environnementaux et d’usage : Bâtiment Durable d’Occitanie, NF HQE Bâtiment tertiaire, NF Habitat HQE logement, BBCA, Effinature et Biodivercity.
Un projet orienté autour de 3 axes
Le projet proposé par Bouygues Immobilier place l’usager et la qualité de vie au cœur de la démarche d’aménagement. La programmation s’articule autour de 3 axes : socle, commerces/bureaux et logements.
1. Un socle favorisant le lien social, la qualité de vie et la convivialité, composé de 3 services :
- Un tiers-lieu studieux, exploité par un incubateur, offrant des espaces dédiés aux jeunes entrepreneurs, et des espaces favorisant l’échange, les rencontres et l’organisation d’événements.
- Un tiers-lieu gourmand, offrant un espace de restauration convivial avec une offre hybride de restauration saine et issue de circuits courts ainsi qu’un espace culturel et de loisirs ludiques et sportifs.
- Des services et des commerces de proximité : le projet intègre des commerces prônant les circuits courts et l’alimentation durable pour permettre aux usagers et habitants du quartier de consommer de façon saine, durable et locale. Ainsi qu’une station mobilité pour permettre aux usagers et aux habitants du quartier de se déplacer autrement, en choisissant les mobilités douces avec un magasin de mobilité et un espace atelier pour réparer ou faire-réparer son micro-véhicule.
2. Des espaces de travail généreux où il fait bon vivre et travailler
Face au bouleversement des modes de travail, où les bureaux deviennent un lieu de socialité et de créativité, le projet prévoit la création de bureaux flexibles qui favorisent le bien être, l’échange et la convivialité. Il favorise le confort grâce à des espaces de travail en premier jour, une augmentation de 20% des débits d’air, des espaces extérieurs végétalisés (jardins, terrasses, rooftop) et des performances acoustiques de qualité.
3. Des logements plus confortables, plus durables et configurables en lien avec la démarche Cœur de vie de Bouygues Immobilier
La programmation prévoit la création de logements innovants et respectueux de l’environnement, grâce notamment à :
- Des espaces extérieurs accueil de biodiversité et d’expériences de nature conçus avec un écologue
- Des bâtiments bas-carbone et économes en énergie (Seuil 2025 de la RE2020 notamment)
- Des parkings équipés de prises électriques et des locaux vélos sécurisés
- Un espace extérieur privatif dans chaque logement
- Des espaces extérieurs communs qui contribuent à des comportements vertueux (écogestes, développement lien social...)
- Des rangements présents dans chacune des pièces
- Un confort d’été et d’hiver optimisé grâce à un système réversible chaud/froid
- La possibilité de pièces en plus pour adapter son logement à ses modes de vie : pièce pour télétravailler, chambre additionnelle...
Enfin, l’ensemble de la programmation vise un haut niveau de performance environnementale exigé par Espaces Ferroviaires, aménageur de l’îlot, dans le cadre du cahier des charges de la consultation.
Le projet propose des bâtiments à la fois inclusifs et vertueux en visant les labellisations :
- Bâtiment Durable d’Occitanie pour l’ensemble du projet
- NF HQE Bâtiment tertiaire niveau Excellent pour le tertiaire
- NF Habitat HQE Excellent pour le logement
La conception frugale, circulaire et bas carbone de la phase 1 de Raynal-Sernam est valorisée par :
- L’atteinte du seuil 2025 de la RE2020
- Le label BBCA niveau Performance sur l’ensemble du projet
- Le label Biosourcé niveau 2 sur l’ensemble du projet
L’intégration de la biodiversité sera encadrée par :
- Le label Effinature niveau silver
- Le label Biodivercity
Le projet prévoit l’utilisation de matériaux biosourcés ou géosourcés avec notamment le recours à des planchers mixtes bois-béton et des façades à ossature bois ainsi que des matériaux de réemploi avec le réemploi (faux-planchers notamment).
« Le partenariat entre le Groupe SNCF et la Métropole toulousaine connaît, à travers cette désignation, une véritable avancée concrète. Espaces Ferroviaires a à cœur de s’insérer au sein du grand projet territorial pour mener la transformation urbaine de ce site industriel et créer un lieu d’accueil des entreprises et des innovations, en veillant à la qualité du dialogue continu et à l’intégration des enjeux et des ambitions des collectivités locales. L’alliance collective des savoir-faire et compétences est le maître mot pour garantir la réussite de ce futur quartier qui sera un déclencheur urbain d’une dynamique d’attractivité et démonstrateur par son ambition urbaine et environnementale. La phase 1 de l’opération, engagée avec Bouygues Immobilier, en sera la première brique»
« Avec l’opération Grand Matabiau quais d’Oc, notre objectif est de revitaliser le quartier de la gare historique de Toulouse, en y intégrant nouveaux logements, commerces et services, pour une ville durable et mixte. La requalification de fonciers ferroviaires inutilisés participe de cette dynamique, en améliorant le cadre de vie des habitants et usagers du quartier. Je salue l’ambition de l’opérateur retenu par Espaces Ferroviaires pour concevoir un projet innovant, respectueux de l’environnement et favorisant les usages de proximité. Une ambition en cohérence avec le projet Grand Matabiau quais d’Oc et à la hauteur du travail partenarial engagé avec Espaces Ferroviaires. »
« Nous sommes honorés de la confiance d’Espaces Ferroviaires, d’Europolia et de Toulouse Métropole de nous avoir désignés pour réaliser cette ambitieuse opération de renouvellement urbain au cœur de Toulouse. Ce projet pionnier, au sein du quartier historique Grand Matabiau quais d’Oc, correspond en tous points aux ambitions de développement de Bouygues Immobilier par sa mixité en zone urbaine et ses fortes ambitions environnementales. »
Le calendrier des phases suivantes
T2 2023 :Désignation du projet architectural lauréat de la consultation de maîtrise d’œuvre
T4 2023 : Dépôt du permis de construire
T2 2024 :Obtention du permis de construire
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